¿BOOM o el ruido por adelantado de la burbuja inmobiliaria que está por reventar?
No hay burbuja dice la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).
Aunque en el trimestre junio-septiembre de 2012 la ventas —que considera las promesas de compraventa firmadas por clientes ante las inmobiliaria— se dispararon un 34 % y que los departamentos pasaron por encima de las 7 mil unidades, hito histórico, la cámara insiste que no es señal de burbuja.
Tampoco habría burbuja, pese a que los precios de los departamentos acumulan un 11,4 % de alza en los últimos doce meses y las casas en 4,7 %, como revela el Índice Real de Precios de Vivienda. Ni porque los precios de las viviendas han subido un 30 % en los últimos 5 años.
De hecho, en valor (UF), las ventas de trimestre crecieron 38 % en doce meses.
El gerente de estudios del gremio de los constructores, Javier Hurtado, aseguró que el bajo nivel del desempleo, el alza en las remuneraciones y las bajas tasas de interés que cobran los bancos por los créditos hipotecarios, son los principales factores que visualizan un mercado sano, sin burbuja.
El gremio apuntó a la actitud moderada con que los bancos están entregando créditos en un período en que la crisis internacional pudiera afectar la economía local. La rigurosidad de las entidades financieras para evaluar la entrega de estos préstamos, argumentó Hurtado, es un seguro para decir que no hay burbuja.
Las constructoras vuelven a querer a los bancos. Hace cuatro años, en medio de la crisis subprime, los bancos apretaron de verdad el cinturón y frenaron la entrega de créditos. El actual presidente de la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC), Lorenzo Constans y entonces —en paralelo— líder de los constructores, criticó la misma actitud que hoy parecen repetir los bancos.
“Nosotros como gremio creemos que no se justifica que un compromiso que se ha tomado con algún cliente por un valor y una cifra, se cambien”, declaró en ese momento Constans, al presentar al Gobierno medidas destinadas a incentivar la entrega de estos créditos.
Hoy, la industria inmobiliaria, con crisis externa y todo, alcanzó su mayor nivel de ventas en unidades, al menos desde 2007, alcanzando las 10.790 unidades entre junio y septiembre. La colocación de departamentos llegó a 7.131, primera vez que supera los 7 mil, y la de casas se empinó a 3.659 unidades, duplicando los niveles que marcaba en 2010.
Al mismo tiempo, las inmobiliarias no han podido ir a la par de la demanda. A septiembre, el stock de viviendas llegaba a 38.367 unidades, la cifra más baja del último año y medio (en mayo de 2011 había 37.910).
Tanto departamentos como casas muestran cifras de stock similares a lo que había un año antes de que estallara la crisis subprime, aunque muy inferiores al peak con el que ambos productos llegaron en este momento.
Con todo, la variable clara detrás del alza de las ventas y la caída del stock está en la demanda de las personas por adquirir viviendas. Tal es el interés que los conjuntos habitacionales, la oferta, se está agotando rápidamente y las inmobiliarias no alcanzan a satisfacer tal necesidad.
En septiembre la velocidad de ventas, es decir, el número de meses que tardaría la oferta en ser vendida al nivel actual de comercialización, llegó a 11 meses, una cifra que está en línea con lo que marca este año y que se ubica en los niveles más bajos de los últimos seis años.
De hecho, hace dos años, la velocidad de ventas llegaba a más del doble (26 meses), en plena crisis subprime (fines de 2008 y durante 2009) superó los 30 meses. Ni siquiera en el período previo a dicha crisis, cuando las ventas marcaban peak históricos, los meses de ventas no bajaban de 15 o 17 meses.
En este indicador, el mercado de casas marca la pauta, con niveles de velocidad casi insuperables. Tal es la intensidad con que los compradores acuden a las salas de venta de casas, que hoy, según la Cámara de la Construcción, apenas se requiere 5,6 meses para vender el stock que queda en el Gran Santiago (7.191).
Aunque no es el mejor momento en término de velocidad de venta este año, la cifra es reveladora al compararla con los meses que se necesitaba para vender la oferta de casas en plena crisis subprime: 25,4 meses; es decir, casi cinco veces más lento que hoy.
Por el contrario, en departamentos, llegó a 15,1 meses, cifra que si bien es 10 meses más baja que hace un año, es la más alta de los últimos cinco meses.
Es tal la premura de las personas que quieren compra una vivienda que la venta en verde (no terminada) no para de crecer.
En el tercer trimestre de este año, la venta de viviendas terminadas alcanzó su menor participación de los últimos cuatro años (25 %), menos de la mitad que hace un año (59 %) y solamente un tercio de lo que representaba hace dos (75 %).
Por contrapartida, la venta en verde y la recién inaugurada denominación de venta en blanco (sólo en planos), está creciendo desaforadamente.
A septiembre, un 40 % de las ventas de departamentos se hacía en proyectos que recién estaban en la fase de obra gruesa, cifra que un año atrás era casi la mitad (22 %). En tanto, la venta de obras sin ningun avance o que apenas estaba en excavaciones llegó a 11 %, mientras hace un año era la mitad y hace dos no existía.
Es decir, los clientes compran sin conocer el producto que van a adquirir, probablemente para toda su vida. Pero no hay burbuja.
En el mercado de las casas, la situación es más dramática. Únicamente el 9 % de las ventas son de productos terminados. Un 60 % ni siquiera ha visto terminada la obra gruesa.
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